Les deux régimes fonciers au Sénégal
Le foncier sénégalais repose principalement sur deux régimes juridiques : le régime de l’immatriculation et le régime du domaine national.
Le régime de l’immatriculation
Le régime de l’immatriculation concerne les terrains ayant fait l’objet d’une immatriculation officielle auprès de l’administration foncière. Ces terrains disposent d’un titre foncier qui garantit les droits du propriétaire.
L’immatriculation permet d’identifier précisément une parcelle et son propriétaire. Elle constitue la forme de sécurisation foncière la plus élevée au Sénégal.
Le régime du domaine national
Institué par la loi sur le Domaine national de 1964, ce régime concerne les terres qui ne sont pas immatriculées.
Ces terres sont administrées par l’État et les collectivités territoriales. Les particuliers peuvent obtenir des droits d’occupation ou d’exploitation, mais ils ne sont pas automatiquement propriétaires du terrain.
C’est dans ce cadre que l’on retrouve notamment les délibérations municipales attribuées par certaines collectivités locales.
Le titre foncier : la propriété la plus sécurisée
Le titre foncier (TF) constitue la forme la plus complète et la plus sécurisée de propriété foncière au Sénégal.
Le titulaire d’un titre foncier dispose de l’ensemble des droits attachés à la propriété :
- utiliser le terrain ou le bien immobilier ;
- construire ou aménager la parcelle ;
- percevoir les revenus générés par le bien ;
- vendre, donner ou transmettre le bien à ses héritiers.
Le titre foncier est inscrit au Livre foncier et bénéficie d’une forte protection juridique. Il constitue également la principale garantie acceptée par les établissements bancaires dans le cadre d’un crédit immobilier.
Toute vente ou mutation d’un bien disposant d’un titre foncier doit être réalisée devant un notaire.
Le bail emphytéotique : un droit de jouissance de longue durée
Le bail emphytéotique, souvent appelé simplement « bail », est un contrat par lequel l’État accorde à une personne physique ou morale le droit d’utiliser un terrain pour une longue durée, généralement comprise entre 18 et 99 ans.
Le bénéficiaire du bail peut :
- construire sur le terrain ;
- exploiter le bien ;
- louer les constructions réalisées ;
- valoriser son investissement.
Cependant, le terrain demeure juridiquement la propriété de l’État.
La cession ou le transfert d’un bail nécessite généralement l’autorisation préalable de l’administration compétente.
Sous certaines conditions, notamment lorsque le terrain a été mis en valeur conformément aux engagements pris, le titulaire du bail peut demander sa transformation en titre foncier.
La délibération municipale : un droit d’usage et non un titre de propriété
La délibération municipale est l’un des documents les plus fréquemment rencontrés lors des transactions foncières au Sénégal.
Contrairement à une idée largement répandue, une délibération n’est pas un titre de propriété.
Il s’agit d’une décision prise par une collectivité territoriale attribuant à une personne un droit d’occupation ou d’utilisation d’une parcelle relevant du domaine national.
La délibération permet généralement :
- d’occuper un terrain ;
- d’y réaliser certains aménagements ;
- d’engager des démarches administratives.
En revanche, elle n’offre pas les mêmes garanties qu’un titre foncier.
Avant toute acquisition portant sur un terrain sous délibération, il est fortement recommandé de procéder à des vérifications approfondies auprès des services compétents afin de s’assurer de la régularité de l’attribution et de l’absence de litiges.
D’autres documents fréquemment rencontrés
Lors d’un projet immobilier, plusieurs autres documents peuvent être demandés ou présentés.
Le permis d’habiter
Le permis d’habiter est un document administratif qui autorise l’occupation d’un logement construit conformément aux règles d’urbanisme.
Le certificat d’urbanisme
Ce document renseigne sur les règles applicables à une parcelle : vocation de la zone, possibilités de construction, servitudes éventuelles ou projets d’aménagement.
Le NICAD
Le Numéro d’Identification Cadastrale (NICAD) permet d’identifier une parcelle dans le système cadastral sénégalais. Il facilite les recherches et les vérifications foncières, mais ne constitue pas à lui seul un titre de propriété.
Les précautions avant tout achat immobilier
Quel que soit le document présenté par le vendeur, plusieurs vérifications sont indispensables avant de conclure une transaction :
- vérifier la situation juridique du terrain ;
- consulter les services du Cadastre et des Domaines ;
- demander les documents originaux ;
- vérifier l’identité du propriétaire ou du titulaire des droits ;
- s’assurer qu’aucun litige n’est en cours ;
- faire appel à un notaire pour sécuriser l’opération.
Cette étape est particulièrement importante pour les acquisitions portant sur des terrains situés dans des zones en forte expansion urbaine ou touristique.
Ce qu’il faut retenir
Au Sénégal, tous les documents fonciers ne confèrent pas les mêmes droits.
Le titre foncier constitue la forme la plus sécurisée de propriété. Le bail emphytéotique accorde un droit de jouissance de longue durée, tandis que la délibération municipale correspond essentiellement à un droit d’usage sur une parcelle relevant du domaine national.
Avant tout achat, il est recommandé de se faire accompagner par un notaire ou un professionnel du foncier afin de vérifier la situation juridique du bien et de sécuriser son investissement.
Sites officiels
- Impôts et domaine : https://www.dgid.sn/
- Journal officiel : http://www.jo.gouv.sn
- Démarches administratives : https://senegalservices.sn
Documentation utile
3 février 2021 à 02:50, par adama
Bonsoir je voulais savoir est ce un papier de délibération municipal suffit pour s’assurer d’etre le propriétaire d’ un terrain ,Si c’est pas le cas quel sont les documents à disposer pour être proprietaire
6 octobre 2021 à 19:12, par NDONG
Bonsoir, je voudrais savoir si la mairie peut vendre un terrain dans sa propre surface
Répondre
16 janvier 2021 à 21:42, par GHISLERI Jean
je suis possede d un un acte administratif en mon nom ,une personne me l a acheté et payée sans respecter les termes d échéance elle se dit chez elle et m interdit d y entrer en a t elle le droit ?
Répondre
15 janvier 2021 à 09:06, par Mamadou
Bonjour
J’ai une attestation de délibération pour un terrain. Je souhaiterai connaître les frais de notaire pour obtenir le droit réel en mon nom ou obtenir le bail ou le titre foncier.
Pourriez-vous aussi me dire comment faire pour régulariser les papiers en mon nom.
Cordialement
Répondre
5 octobre 2020 à 00:47, par Abdoul Guisse
Je suis attributaire d’un terrain au cœur d’un village côtier qui a un avenir touristique certain depuis 1990.Le terrain se trouve en bordure de mer à un peu moins de 100m.Il m’a été offert par le chef de village quand j’ai fait les meilleurs résultats à l’entrée en 6ème de l’histoire de son école.La délimitation a été faite sous l’ordre du Chef de village par un conseiller rurale présence de notables. Le Président du conseil rural de l’époque m’avait établi un titre d’attribution.Puis à l’occasion d’une campagne de régularisation toute récente j’ai eu, comme tous les propriétaires du village un titre de propriété signé du maire de la commune et du Sous préfet.
En janvier 2000 j’ai commencé à y construire une case avec une mezzanine qui n’est pas encore terminée
Je voudrais savoir si je peux vendre ce terrain qui est mon seul moyen pour faire fasse à des problèmes de santé (Diabète).
Merci d’avance de bien vouloir m’édifier.
26 octobre 2021 à 17:05, par ouz
Bonjour,
À mon avis, c’est possible. Mais ça dépend dans quel domaine se trouve votre terrain.
Merci de préciser si c’est dans le domaine maritime, domaine national, domaine immatriculé ?
Je reviendrais vers vous après votre réponse.
Cordialement
6 mai 2022 à 19:21, par diagne
Au bout de combien de temps reçoit-on la réponse à une demande d’autorisation de cession d’impenses
Répondre
25 septembre 2020 à 10:13, par Aïcha Toupane
Bonjour,
Mon mari a acheté un terrain à Keur Ndiaye lo et on a l’acte de cession, on voudrait construire mais il nous faut l’autorisation de construire.
Mes questions :
– peut on démarrer les constructions avant d’obtenir l’autorisation de construire sachant que pour l’autorisation de construire il nous faut le bail et que ça risque de prendre du temps car on a déposé le papier au niveau de la mairie de bambilor pour la délibération depuis bientôt 3 mois. Quelles sont les démarches à suivre pour démarrer la construction et ensuite régulariser les papiers.
Est ce qu’on peut avoir une dérogation pour l’autorisation même si on a pas encore le bail
Répondre
21 septembre 2020 à 14:52, par Balla Sidibe
Bonjour
J’aimerais connaître les démarches à faire lors d’un achat de terrain à titre délibération...pour avoir le titre foncier individuel...
Merci
Répondre
9 septembre 2020 à 06:11, par seydi
Bonjour. Nous avons perdu la copie du titre de propriété d’un terrain que notre père nous a légué. Que devons-nous faire pour récupérer les papiers ?
29 mars 2021 à 12:45, par oukalsoum ndiaye
jai retrouver un contrat de reservation aux non de Ibrahima Nediaye qui est deceder avec un n cin1272197701834 tu controle Domaniale de Tivaouane ce contra est d il toujour valable vait tivaouane peulh le 24/12/2009
Répondre
9 septembre 2020 à 02:10, par Jo Gomis
On peut prétendre avoir un crédit immobilier sans pour autant posséder un bail ou un titre foncier ?
Répondre
8 septembre 2020 à 04:00, par carla
Bonjour
Peut on lors d’un achat d’un terrain, le mettre a deux noms différents ? Même si le terrain aura entièrement été payé par une des deux personnes
Répondre
21 juillet 2020 à 23:36, par cheikh niane
Bonsoir, j’ai acheté un terrain a tivaoune peulh concernant les papiers je n’ai reçu que la notification de délibération de la part de la mairie. Et j’aimerai savoir si je peux pretendre au bail avec ce document ??
Merci d’avance
7 août 2020 à 09:54, par Abdoulatif Sy
Vous pouvez procéder à la régulation par voie de bail à condition que la zone soit immatriculée au nom de l’Etat autrement dit que ce n’est plus un terrain du domaine national DN. Cependant toute délibération doit être approuvée par le représentant de l’Etat soit le Préfet ou le Sous préfet.
Répondre
14 juillet 2020 à 00:01, par Babel thiam
Quelle sont les conditions et documents utile pour avoir un titre de propriété de terres ancestrales
Répondre
14 juin 2020 à 17:20, par Ba
Bonjour
J ai déposé une demande de bail depuis 2 ans mais c est toujours pas sortie. J ai fait une demande d’autorisation de construire et on m’a remisundocument. Est ce je peux commencer de construire ma maison individuelle en attendant d avoirle bail ?
Cordialement
29 juillet 2020 à 11:21, par frederic
bonjour
votre demande de bail se depose au impot et domaine .
votre demande de permis de construire a l urbanisme . on vous remet un document qui stipule la demande de permis mais ne vous donne pas le droit de construire
7 août 2020 à 10:14, par Abdoulatif Sy
Au Sénégal le processus des demandes de baux est relativement long. Quand on dépose une demande de bail au niveau des Domaines, ces derniers envoient un exemplaire à l’Urbanisme et un autre au Cadastre pour qu’ils donnent des avis. Il faut avoir les 2 avis favorables de l’Urbanisme et du Cadastre pour que la procédure puisse continuer. Si un de ces avis est défavorable çà ne va pas aboutir. Si on a les 2 avis favorables les Domaines rédigent le rapport et l’envoient à la Commission de Contrôle des Opérations Domaniales CCOD...C’est pourquoi il est indispensable de se rapprocher des Domaines pour connaitre l’évolution du dossier.
Cependant on n’a pas besoin d’attendre d’avoir le bail pour construire. Dès que l’autorisation de construire est disponible on peut démarrer les travaux...
Répondre
18 mai 2020 à 04:48, par GAYE AYA
Bonjour,
J’ai une double nationalité française et sénégalaise, j’ai des enfants d’une 1er union et de mon union actuelle en polygamie, je vis en France et souhaite acquérir un bien au Sénégal, cependant en France je suis mariée civilement, je n’ai pas encore fait de démarches au Sénégal (livret de famille, acte de mariage etc...).
Quelles sont les démarches à faire afin que ce bien revient à mes enfants uniquement.
Car j’appréhende que mes enfants puissent rencontrer des conflits avec leur beau-père/père, et leurs frères et soeurs d’une autre mère.
Merci de votre retour
Répondre
28 avril 2020 à 00:08, par Mor Ka
Bonjour moi j’ai un problème avec notre maire qui à pris trois terrains qui appartenaient à mon père en ce moment j’étais hors de chez nous mais c’est après mon retour que mon père me la dit et lui il ne sais pas comment faire. Je voulais vraiment de votre aide
27 janvier 2023 à 20:38, par boubacar KONATE
j ai mes champs familiales dans le village de gamboule je voudrais des papiers pour ses terrains qu elle sont les papiers a fournir
Répondre
19 septembre 2019 à 14:36, par Bruandet
bonjour je suis entrain d’acheter une maison sur warang, la propriétaire a le titre foncier. Mais le projet de l’acte authentique, il est précisé que j’acquère que les impenses. Que je devrais redemander un bail (2 a 3 ans pour l’obtenir) et seulement ensuite demandé le titre foncier avec les frais que cela génère. Mais a ce jour il y a un titre foncier et la propriétaire nous a vendu le bien ainsi. Nous faisons l’achat via un notaire. merci
Répondre
6 septembre 2019 à 11:29, par Charles Prins
Pour vendre mon terrain en Casamance . L’acheteur me demande un certificat d’appartenance . La Mairie me dit qu’il n’a pas de model pour établir ce document . Comment avoir un libellé officiel Merci pour votre réponse
Répondre
28 août 2019 à 13:43, par Cath
Bonjour,
Si j’achète une propriété et que je la met en nu-propriété à destination d’un membre de ma famille. Si ce membre de ma famille se marie puis il décède, est-ce que sa femme peut continuer d’avoir la jouissance du lieu que j’ai acheté ?
Merci pour votre réponse.
cordialement.
20 février 2020 à 16:13
La nue propriété résulte du démembrement d’une propriété ou d’un droit acquis à l’occasion d’une donation ou d’un décès. Par conséquent c’est bien possible
Répondre
22 juillet 2019 à 01:50, par Lakhone Codé
J’ai déposer une demande de terrain à titre d’habitation il y’a de cela 3ans ou plus mais rien jusque-là. Que puis je faire
Répondre
28 mai 2019 à 06:25, par chaoui
Bonjour,
Je souhaite connaître les démarches a faire pour demandé un dédommagement ou rebondissement de mon terrain que l état sénégalaise à utiliser pour faire une route c est terrain de 635 m2 à Dakar sur la rue de dardanelle c est un titre foncier .
Ma question à quelle hauteur l état sénégalaise peut me dédommager surtout le mètre carré fait un peut prés 1 million CFA
Merci de votre reponse
20 février 2020 à 16:41, par Serigne Saliou DIBA
Il faut intenter une action en réparation devant le juge compétent. Cependant on ne peut pas appliquer la saction classique c’est-à-dire vous ne pouvez pas obtenir la démolition des constructions parce qu’il s’agit de biens publiques mais vous aurait tout de même un dédommagement qui sera fixer en fonction du prix actuel du mettre carré dans la zone.
Répondre
26 avril 2019 à 17:53, par Mariama lopy
bonjour nous cherchons un moyen pour retrouver une maison que mon grand père avait mis sur le nom de mère il longtemps car il y a un moment que nos tantes nous demande nos papiers pour mutter à son nom une maison qu elle dit appartenir à mon grand père .et d après nos recherche à tant que descendant il n ai pas necessaire qu elle nous le demande ma mère est deècedè il y a13ans aidez nous svp
20 février 2020 à 16:47, par Serigne Saliou DIBA
Si la maison avait été muté au nom de votre mère seuls vous ses enfants en tant que héritiers avaient droit sur la succession c’est vous les véritables propriétaires et non vos tantes.
NB si c’est bien muté au nom de votre mère
Répondre