Les deux régimes fonciers au Sénégal
Le foncier sénégalais repose principalement sur deux régimes juridiques : le régime de l’immatriculation et le régime du domaine national.
Le régime de l’immatriculation
Le régime de l’immatriculation concerne les terrains ayant fait l’objet d’une immatriculation officielle auprès de l’administration foncière. Ces terrains disposent d’un titre foncier qui garantit les droits du propriétaire.
L’immatriculation permet d’identifier précisément une parcelle et son propriétaire. Elle constitue la forme de sécurisation foncière la plus élevée au Sénégal.
Le régime du domaine national
Institué par la loi sur le Domaine national de 1964, ce régime concerne les terres qui ne sont pas immatriculées.
Ces terres sont administrées par l’État et les collectivités territoriales. Les particuliers peuvent obtenir des droits d’occupation ou d’exploitation, mais ils ne sont pas automatiquement propriétaires du terrain.
C’est dans ce cadre que l’on retrouve notamment les délibérations municipales attribuées par certaines collectivités locales.
Le titre foncier : la propriété la plus sécurisée
Le titre foncier (TF) constitue la forme la plus complète et la plus sécurisée de propriété foncière au Sénégal.
Le titulaire d’un titre foncier dispose de l’ensemble des droits attachés à la propriété :
- utiliser le terrain ou le bien immobilier ;
- construire ou aménager la parcelle ;
- percevoir les revenus générés par le bien ;
- vendre, donner ou transmettre le bien à ses héritiers.
Le titre foncier est inscrit au Livre foncier et bénéficie d’une forte protection juridique. Il constitue également la principale garantie acceptée par les établissements bancaires dans le cadre d’un crédit immobilier.
Toute vente ou mutation d’un bien disposant d’un titre foncier doit être réalisée devant un notaire.
Le bail emphytéotique : un droit de jouissance de longue durée
Le bail emphytéotique, souvent appelé simplement « bail », est un contrat par lequel l’État accorde à une personne physique ou morale le droit d’utiliser un terrain pour une longue durée, généralement comprise entre 18 et 99 ans.
Le bénéficiaire du bail peut :
- construire sur le terrain ;
- exploiter le bien ;
- louer les constructions réalisées ;
- valoriser son investissement.
Cependant, le terrain demeure juridiquement la propriété de l’État.
La cession ou le transfert d’un bail nécessite généralement l’autorisation préalable de l’administration compétente.
Sous certaines conditions, notamment lorsque le terrain a été mis en valeur conformément aux engagements pris, le titulaire du bail peut demander sa transformation en titre foncier.
La délibération municipale : un droit d’usage et non un titre de propriété
La délibération municipale est l’un des documents les plus fréquemment rencontrés lors des transactions foncières au Sénégal.
Contrairement à une idée largement répandue, une délibération n’est pas un titre de propriété.
Il s’agit d’une décision prise par une collectivité territoriale attribuant à une personne un droit d’occupation ou d’utilisation d’une parcelle relevant du domaine national.
La délibération permet généralement :
- d’occuper un terrain ;
- d’y réaliser certains aménagements ;
- d’engager des démarches administratives.
En revanche, elle n’offre pas les mêmes garanties qu’un titre foncier.
Avant toute acquisition portant sur un terrain sous délibération, il est fortement recommandé de procéder à des vérifications approfondies auprès des services compétents afin de s’assurer de la régularité de l’attribution et de l’absence de litiges.
D’autres documents fréquemment rencontrés
Lors d’un projet immobilier, plusieurs autres documents peuvent être demandés ou présentés.
Le permis d’habiter
Le permis d’habiter est un document administratif qui autorise l’occupation d’un logement construit conformément aux règles d’urbanisme.
Le certificat d’urbanisme
Ce document renseigne sur les règles applicables à une parcelle : vocation de la zone, possibilités de construction, servitudes éventuelles ou projets d’aménagement.
Le NICAD
Le Numéro d’Identification Cadastrale (NICAD) permet d’identifier une parcelle dans le système cadastral sénégalais. Il facilite les recherches et les vérifications foncières, mais ne constitue pas à lui seul un titre de propriété.
Les précautions avant tout achat immobilier
Quel que soit le document présenté par le vendeur, plusieurs vérifications sont indispensables avant de conclure une transaction :
- vérifier la situation juridique du terrain ;
- consulter les services du Cadastre et des Domaines ;
- demander les documents originaux ;
- vérifier l’identité du propriétaire ou du titulaire des droits ;
- s’assurer qu’aucun litige n’est en cours ;
- faire appel à un notaire pour sécuriser l’opération.
Cette étape est particulièrement importante pour les acquisitions portant sur des terrains situés dans des zones en forte expansion urbaine ou touristique.
Ce qu’il faut retenir
Au Sénégal, tous les documents fonciers ne confèrent pas les mêmes droits.
Le titre foncier constitue la forme la plus sécurisée de propriété. Le bail emphytéotique accorde un droit de jouissance de longue durée, tandis que la délibération municipale correspond essentiellement à un droit d’usage sur une parcelle relevant du domaine national.
Avant tout achat, il est recommandé de se faire accompagner par un notaire ou un professionnel du foncier afin de vérifier la situation juridique du bien et de sécuriser son investissement.
Sites officiels
- Impôts et domaine : https://www.dgid.sn/
- Journal officiel : http://www.jo.gouv.sn
- Démarches administratives : https://senegalservices.sn
Documentation utile
10 janvier 2025 à 12:51, par FALL AMADOU
Bonjour, Comment transformer un TNI (à Dakar) en Bail puis en Titre foncier. MERCI
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2 octobre 2024 à 09:26, par Arnaud
Merci beaucoup pour cet article très enrichissant. C’est un sujet souvent méconnu, mais essentiel pour quiconque souhaite investir dans l’immobilier dans ce pays. Votre explication claire des différents types de titres et des démarches à suivre est vraiment utile, surtout pour ceux qui, comme moi, sont intéressés par des investissements immobiliers à l’international. Ayant déjà une expérience dans le domaine de l’ immobilier laxou (https://www.lesagencesimmo.fr/biens-immobiliers/laxou-54/tous), je connais bien l’importance de la sécurité juridique lorsqu’il s’agit d’acquérir un bien. En France, notamment à Laxou, les démarches sont bien encadrées, mais je constate qu’au Sénégal, il est tout aussi crucial de bien maîtriser les étapes administratives pour éviter les litiges ou les mauvaises surprises. Cet article m’a permis de mieux comprendre les subtilités du système sénégalais, comme la distinction entre les titres fonciers et les baux emphytéotiques, des notions qui ne sont pas toujours évidentes pour un investisseur étranger. Je suis aussi particulièrement intéressé par les aspects liés à la régularisation des terres et à la nécessité de travailler avec des professionnels du droit pour sécuriser un achat. Votre article me conforte dans l’idée que, même en dehors des frontières, il est possible d’investir de manière sécurisée, à condition d’être bien informé et accompagné. Pour ceux qui, comme moi, ont l’habitude de gérer des biens immobiliers en France, cette comparaison est précieuse et donne un aperçu des précautions à prendre lorsqu’on s’aventure sur de nouveaux marchés. Encore merci pour ce guide détaillé, il sera sans doute utile à beaucoup de personnes intéressées par l’investissement immobilier au Sénégal.
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8 juin 2023 à 20:14, par keladjie
Salut j’ai un terrain à kolda dans la commune de diulakolon papiers délibération mais mon terrain y que le signature du maire non le préfet comment faire c urgent
4 mai 2024 à 06:26, par Mané Niasse
Il faut le retourner à la mairie c’est à eux de l’envoyer au sous préfet
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18 avril 2023 à 18:08, par Dalle
Bonjour voilà mon mari et moi on a déposé depuis 2021 pour avoir le bail mes on a toujours rien mm pas de nouvelles que faire et sa dure combien de temps pour l’obtenir merci
4 mai 2024 à 06:27, par Mané Niasse
Cela dépend directement des services étatiques donc faut juste patienter il n’y a pas de délai
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27 septembre 2022 à 10:16, par Giraut chantal
J’ai acheté 2 terrains dans un lotissement à Joal j’ai les 2 actes administratifs que m’a remis la mairie. J’ai fait venir un géomètre pour avoir le plan mais il m’est impossible d’avoir le nicad car le lotissement en question ne figure pas au cadastre je ne comprend pas que faut’il faire. Puis je demander le permis de construire sans avoir ce document ?
4 mai 2024 à 06:30, par Mané Niasse
Malheureusement c’est très fréquent. Si le lotissement n’est pas autorisé vous n’avez pas d’acte de délibération conforme il faut retourner à la mairie.
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22 août 2022 à 15:07, par Gilles JAMMES
Bonjour,
Propriétaire d’un terrain possédant un Titre Foncier, j’ai égaré ce dernier.
Comment faire pour me procurer une copie de ce titre foncier...?
Merci de votre aide.
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22 août 2022 à 14:23, par Abdourahmane Faye
Bonjour, En fait mon père avait acheté un terrain en 1994 à Diack Sao 2 Diamaguene, on a l’attestation de vente mais on ne sait pas exactement où se situe le terrain.
Je voudrais savoir comment on peut faire pour connaître l’emplacement du terrain.
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11 août 2022 à 13:54, par Sylvestre
J’ai acheté un terrain de TF Global à Diamniadio. Avant d’acheter, je suis allé au Domaine qui a confirmé que le terrain a été bien attribué à la personne dont le nom figure sur le TF. J’ai fait l’achat et maintenant je me suis rapproché de la Mairie pour un Permis de construire, et là, ils me disent que le terrain appartient à une autre personne et que le Domain a eu tort au préalable d’avoir attribué le terrain à la personne qui m’a vendu le terrain. C’est comme une guerre entre la mairie et le Domain dont je suis victime. Maintenant je ne sais pas quoi faire. Merci de m’aider si vous savez comment je peux résoudre la situation.
4 mai 2024 à 06:34, par Mané Niasse
Allez au niveau de la DSCOS, mais normalement c’est la parole des domaines qui compte. La mairie accorde le permis après instructions des services étatiques concernés.
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1er août 2022 à 13:06, par Karamba
Bonjour je vous écris car ma mère a acheté un terrain à keur massar en 2003 . Elle as perdu tous les documents du terrain et ont me demande ces documents pour pourvoir mettre de l’eau dans la maison . Sachant qu’elle as pas eu le temps de mettre le terrain à son nom et as oublié le nom de la personne qui lui as vendu .
Je ne sais pas ceux que je peux faire dans cette situation
Si une personne peux m’aider s’il vous plaît merci
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20 juillet 2022 à 16:22, par boubacar samake
Bonjour j’ai acheter un terrain avec papier délibération enregistré à la ous préfecture signe par le maire de commune et approuvé par un représentant de l’état avec papier act de cessation du propriétaire avec des témoins
Maintenant je voudrais fair le changements sous mon nom que dois-je faire et quelle est la somme à verser
Merci bien c’est urgent car je dois chercher un permis de construire pour démarrer ma construction
7 septembre 2022 à 16:09, par Alioune Badara Mbengue
Bonsoir. Dans quelle ville se trouve-t-il votre terrain ?
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19 juin 2022 à 23:57, par elhadji
L’acte de cession est-il valable pour vendre un terrain et de l’acheter merci
26 juin 2022 à 21:44, par diagne
Combien de temps faut-il pour l’obtention d’une « autorisation de céder » à Dakar
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14 mars 2022 à 16:13, par Mansour
Bonjour.je possède un permis d’occuper à Saint Louis . Je voulais savoir comment faire pour le vendre.
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2 février 2022 à 12:34, par Amary Gueye
J ais acheter un terrain avec la deliberation maintenant mais la question que je pose c est que je dos aller aux impot y domaine ou no ?
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22 novembre 2021 à 19:24, par DIOUF
j’ai une délibération depuis 2006 et je veux un titre foncier pour pouvoir avoir un prét bancaire et y faire un projet de maisons.
quelles procédures suivre ?
21 mars 2023 à 12:08, par soumare
salut la procédure c’est d’aller déposer un bail au niveau des impôts et domaines ; après ce bail tu pourras maintenant entamer la procédure du TF.
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16 octobre 2021 à 04:58, par aminata ba
J ai acheté un terrain avec bail .le vendeur m a donné un bail avec un autre nom .le vendeur l à acheter mais il n a pas pu faire la mutation avec le propriétaire .que doit je faire .presque 10ans j ai payer les droits au impôts .je veux faire la mutation au sein d un notaire
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16 septembre 2021 à 14:14, par DIEME
Je voudrais savoir ce qu’il faut faire si on a commis une erreur sur le prénom du vendeur d’un terrain sur les papiers au niveau du cadastre merci
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12 mai 2021 à 21:04, par Gueye youssoupha
Bonjour,
J’ai une délibération du communauté rural à mon non sur un terrain, ayant perdu l’original, est-ce que je peux demander le duplicata pour perte de la délibération.
Je vous remercie de votre réponse
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30 avril 2021 à 23:33, par abdoulaye niang
Salut mon grand frère a offert une maison à ma mère
J’aimerais savoir les modalités pour changer le prénom du propriétaire
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19 avril 2021 à 05:43, par mactar
Bjr
Un chef de village m a proposé la vente d un terrain de 140 deliberé. Quelles sont les étapes à suivre pour la bonne transaction.
Merci
7 août 2021 à 20:14, par Mamadou
Bonsoir il faudra vérifier si tous les papiers sont en règle, et ensuite passer à la mutation
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25 mars 2021 à 18:06, par Aminata Dieng
Bonjour
Je voudrai juste savoir si toutefois un terrain acquis par délibération peut être repris par l’état dans l’avenir
Merci du retour
21 mars 2023 à 12:16, par soumare
OUI L’ETAT peut reprendre ce terrain sil na pas été mis en valeur car la deliberation ne donne pas un titre de proprieté definitif ce n’est qu’un droit d’usage
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