Les deux régimes fonciers au Sénégal

Le foncier sénégalais repose principalement sur deux régimes juridiques : le régime de l’immatriculation et le régime du domaine national.

Le régime de l’immatriculation

Le régime de l’immatriculation concerne les terrains ayant fait l’objet d’une immatriculation officielle auprès de l’administration foncière. Ces terrains disposent d’un titre foncier qui garantit les droits du propriétaire.

L’immatriculation permet d’identifier précisément une parcelle et son propriétaire. Elle constitue la forme de sécurisation foncière la plus élevée au Sénégal.

Le régime du domaine national

Institué par la loi sur le Domaine national de 1964, ce régime concerne les terres qui ne sont pas immatriculées.

Ces terres sont administrées par l’État et les collectivités territoriales. Les particuliers peuvent obtenir des droits d’occupation ou d’exploitation, mais ils ne sont pas automatiquement propriétaires du terrain.

C’est dans ce cadre que l’on retrouve notamment les délibérations municipales attribuées par certaines collectivités locales.

Le titre foncier : la propriété la plus sécurisée

Le titre foncier (TF) constitue la forme la plus complète et la plus sécurisée de propriété foncière au Sénégal.

Le titulaire d’un titre foncier dispose de l’ensemble des droits attachés à la propriété :

• utiliser le terrain ou le bien immobilier ;
• construire ou aménager la parcelle ;
• percevoir les revenus générés par le bien ;
• vendre, donner ou transmettre le bien à ses héritiers.

Le titre foncier est inscrit au Livre foncier et bénéficie d’une forte protection juridique. Il constitue également la principale garantie acceptée par les établissements bancaires dans le cadre d’un crédit immobilier.

Toute vente ou mutation d’un bien disposant d’un titre foncier doit être réalisée devant un notaire.

Le bail emphytéotique : un droit de jouissance de longue durée

Le bail emphytéotique, souvent appelé simplement « bail », est un contrat par lequel l’État accorde à une personne physique ou morale le droit d’utiliser un terrain pour une longue durée, généralement comprise entre 18 et 99 ans.

Le bénéficiaire du bail peut :

• construire sur le terrain ;
• exploiter le bien ;
• louer les constructions réalisées ;
• valoriser son investissement.

Cependant, le terrain demeure juridiquement la propriété de l’État.

La cession ou le transfert d’un bail nécessite généralement l’autorisation préalable de l’administration compétente.

Sous certaines conditions, notamment lorsque le terrain a été mis en valeur conformément aux engagements pris, le titulaire du bail peut demander sa transformation en titre foncier.

La délibération municipale : un droit d’usage et non un titre de propriété

La délibération municipale est l’un des documents les plus fréquemment rencontrés lors des transactions foncières au Sénégal.

Contrairement à une idée largement répandue, une délibération n’est pas un titre de propriété.

Il s’agit d’une décision prise par une collectivité territoriale attribuant à une personne un droit d’occupation ou d’utilisation d’une parcelle relevant du domaine national.

La délibération permet généralement :

• d’occuper un terrain ;
• d’y réaliser certains aménagements ;
• d’engager des démarches administratives.

En revanche, elle n’offre pas les mêmes garanties qu’un titre foncier.

Avant toute acquisition portant sur un terrain sous délibération, il est fortement recommandé de procéder à des vérifications approfondies auprès des services compétents afin de s’assurer de la régularité de l’attribution et de l’absence de litiges.

D’autres documents fréquemment rencontrés

Lors d’un projet immobilier, plusieurs autres documents peuvent être demandés ou présentés.

Le permis d’habiter

Le permis d’habiter est un document administratif qui autorise l’occupation d’un logement construit conformément aux règles d’urbanisme.

Le certificat d’urbanisme

Ce document renseigne sur les règles applicables à une parcelle : vocation de la zone, possibilités de construction, servitudes éventuelles ou projets d’aménagement.

Le NICAD

Le Numéro d’Identification Cadastrale (NICAD) permet d’identifier une parcelle dans le système cadastral sénégalais. Il facilite les recherches et les vérifications foncières, mais ne constitue pas à lui seul un titre de propriété.

Les précautions avant tout achat immobilier

Quel que soit le document présenté par le vendeur, plusieurs vérifications sont indispensables avant de conclure une transaction :

• vérifier la situation juridique du terrain ;
• consulter les services du Cadastre et des Domaines ;
• demander les documents originaux ;
• vérifier l’identité du propriétaire ou du titulaire des droits ;
• s’assurer qu’aucun litige n’est en cours ;
• faire appel à un notaire pour sécuriser l’opération.

Cette étape est particulièrement importante pour les acquisitions portant sur des terrains situés dans des zones en forte expansion urbaine ou touristique.

Ce qu’il faut retenir

Au Sénégal, tous les documents fonciers ne confèrent pas les mêmes droits.

Le titre foncier constitue la forme la plus sécurisée de propriété. Le bail emphytéotique accorde un droit de jouissance de longue durée, tandis que la délibération municipale correspond essentiellement à un droit d’usage sur une parcelle relevant du domaine national.

Avant tout achat, il est recommandé de se faire accompagner par un notaire ou un professionnel du foncier afin de vérifier la situation juridique du bien et de sécuriser son investissement.

Sites officiels

• Impôts et domaine : https://www.dgid.sn/
• Journal officiel : http://www.jo.gouv.sn
• Démarches administratives : https://senegalservices.sn

Documentation utile